我国城市发展迎来“拐点时刻”，城市更新正从“大拆大建”走向“内涵提升”。
12月5日，在时隔9年后，湖南再次召开省委城市工作会议。会议传递出的信息显示，湖南将持续推进城市更新，并以推进城市更新为重要抓手，围绕“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”持续发力。
今年8月发布的《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》，将“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入其中，为城市更新提供了新模式、新思路。
在城市高质量发展的进程中，老旧小区改造作为民生“必答题”，能否在“原拆原建”中迎来新出路？落地过程中还将面临哪些挑战？
“老房子”变“好房子”
不只是“拆”与“建”
何为“老旧住房自主更新、原拆原建”？
简单来说，指在政策扶持下，由业主作为实施主体，通过民主协商自筹资金，引入建设单位，对原有老旧住房进行拆除并重建，最终实现原业主回迁。
这与过去常见的“大拆大建”有本质区别——
清华大学土木水利学院院长吴璟指出，“大拆大建”往往以土地开发为主要驱动力，其关注点更多落在土地价值而非居住安全上。而“原拆原建”的出发点，是解决住房本身的使用安全与功能不足问题，主要针对老旧小区和危旧房，尤其是C、D级危房，以改善居住条件为核心。
专家分析，这一新模式的变革性在于“自主”，即自主决策、组织、出资和分配。这不仅是为了充分尊重居民意愿，还能重塑政府、市场与居民三方的责任边界：居民从被动的“等待安置者”，转变为主动的“决策共建者”。
这场“老房子”变“好房子”的模式变革，正在我省许多老旧住房中酝酿。毕竟，对于想要改善居住环境、且有一定支付能力和集体行动意愿的居民来说，希望住房安全与品质就此得到提升。来自省住房和城乡建设厅的数据显示，2024年至今，全省城市危旧房计划改造项目365个、共18943套。
（长沙市开福区某宿舍楼，重建工作正在推进中。 侃财君 摄）
老楼重生
在琐碎与博弈中落地
理想中的“原拆原建”，落地时充满了琐碎与博弈。
12月8日，侃财君来到长沙市开福区湘雅路街道留芳岭社区。眼前是一栋崭新的4层住宅楼，米色外墙整洁。如果不告诉你，可能很难想象，一年前，这里还是一栋墙面斑驳的老旧筒子楼。
（重建前的留芳岭47号。 通讯员 供图）
（重建后的留芳岭47号。 侃财君 摄）
这栋建成于1967年的老房子，共16户，在被鉴定为D级危房后，经历了“原拆原建”的重生历程。但过程并非一帆风顺。
“启动之初，意见分歧还挺大。”留芳岭社区书记邹琦玥坦言，“有的想等政府征收，不愿出钱；有的觉得简单加固能再住几年就行；还有的希望能进行商业化改造，让房子变高……由于产权多为继承所得，实际牵扯到40多位权益人。”
通过反复沟通、争取补贴、协调多部门答疑，在鉴定为危房9个月后，16户业主才全部同意拆除重建。然而，达成共识只是漫长重建之路的开始。
依据“四原（原址、原面积、原高度、原使用性质）+完善厨卫”政策，业主们获得了1050元/平方米的拆除重建补贴（含项目建设其他费奖补资金50元/平方米），市区两级总计约66万元，并积极申报了中央财政资金21.31万元。剩余部分，则由业主们承担。
居民们成立了业委会，设立共管账户，业主代表自制交款明细台账。“款项打入业委会账户，由3位业主共管，1人管账号，2人管密码。”邹琦玥介绍，建筑公司也是居民自己推荐、参与投标后选定的。
针对经济困难家庭，协调制定了“以租代付”的方案。由建设方先垫资建房装修并对外出租，用未来租金抵扣建房、装修等费用，待资金回收后将房屋交付业主。
各项筹备工作敲定，老楼于2024年8月开工，2025年4月完工，缺失的独立厨卫等功能一并补齐，整栋楼新增使用面积134.06平方米。
样本不能简单复制
推行仍须迈过几道关
留芳岭47号的成功，为“原拆原建”提供了一个样本，但其模式若要广泛复制，可能还得迈过几道关。
“人”的共识关——
利益多元、想法多样是最大挑战。“年轻人想要更大的户型，老年人关心电梯，经济条件困难的担心出资压力。”一位基层工作者道出了协调工作的复杂性。产权分散的老旧住房，要取得100%业主同意，本身就如履薄冰、难上加难。
“钱”的现实关——
居民自筹能力不均是一大现实问题，如何设计合理回报机制，持续吸引社会资本投入这类微利项目，需要制度创新。长沙也在具体实践中，探索更多元的资金渠道。
例如，天心区出台困难群体关怀帮扶专项指引，通过“五个一点”（财政注资一点、区属企业捐献一点、社会企事业单位捐赠一点、行业部门募集一点、机关党员干部带头捐一点）模式设立慈善资金池，为符合帮扶条件住户申请慈善资金1339.8万元。天心区木材公司宿舍、南湖雅苑、粮运宿舍等项目，由原产权单位出资961.3万元参与改造。
芙蓉区文艺路街道、定王台街道牵头引入社会资本，采取“以租代付”方式，由业主出让房屋一定年限的使用权或经营权，委托出资方进行危旧房改造。
“历史遗留问题”的疏通关——
许多老房子存在厨卫缺失、产权不清或与现行规划冲突的“先天不足”，这对基层治理具有极大挑战。此外，重建期内的居民过渡安置成本、与原产权单位的协调等工作，都是需要一一过细的问题。
“原拆原建”，为老旧住房改造提供了一种新的可能，但它也并非万能模板，还取决于居民共识、资金筹措与多方协同。
对于这个模式，你怎么看？欢迎在评论区一起聊聊。
