容积率卷到了2.2
最近，位于宝安碧海板块的碧海玖号花园有了新动静。
作为停工沉寂了十余年的项目，已经张罗着入市，近期已经开放展厅。
以项目的位置及定位来看，主打是深圳低密度改善类型的住宅。
而从开发商的宣传铺垫来看，也确实往这样的方向宣传及定位走——
“前海宝安芯”“难得低密”“深圳罕有的2.2容积率”“2.2低密改善型纯四房”“新规好房子”。
在品质方面，项目也有往更高端住宅的方向卷的趋势——户型主力往大户型方向设计，全为105-185平的纯四房户型，设计布局也全为四开间格局；约88m的大门，约7m车行入口，酒店式环岛落客区，超8000平下沉式庭院；包含游泳池、会客厅、会所、健身房、瑜伽室等配套；2梯4户，7栋高层住宅，最高楼层26层。
据开发商的宣传，为了静音降噪，聘请专业的团队担任项目的声学设计顾问，设计采用了中空夹胶的玻璃，加入高科技减振隔音垫等。
从开发商的概念蓝图来看，似乎规划得不错。
再叠加项目的外部配套，一个承接前海、宝中、企鹅岛外溢，景观视野不错，低密度新规户型的纯四房改善住宅跃然纸上——
距离碧海湾地铁站约步行630米，南向看海景、西向看高尔夫、北靠碧海湾公园；一路之隔为深圳恒生医院、西乡体育中心，2公里范围内拥有碧海商业中心、天虹商场、榕江壹号院商业体等。
而实际情况如何？
以实地考察来看，项目目前建设进度出地面约五六层的高度，预计竣工没那么快。
在深圳严控商办增量，鼓励“商改住”“工改保”的背景下，碧海玖号花园去年10月曾调规过一次，地块属性由原本的“商业、住宅”混合用地，变更为二类居住用地（R2），用地总面积由44069.26㎡调整为41607.84㎡，容积率也从2.07调整为2.2，且总层高限定“≤90米（且符合航空限高要求）”。
对于这样变化，直接决定项目后期的高度以及居住空间体验。
但低密度2.2容积率作为项目的核心宣传点，对比片区内住宅并不算明显，项目所在的碧海片区，整体住宅容积率都不算高。
其次，项目处于航线区域，飞机几乎从花园正上方飞过，外部环境飞机噪音比较明显。
尽管项目宣传邀请了专家团队为降噪做设计，建设材料也采用隔音降噪的材料以提升项目的隔音性，但密封性强的隔音窗门同时也会带来通风不畅，引发室内闷热、潮湿，甚至霉菌滋生的问题，从而影响居住的舒适度和健康。
改善室内的通风及空气效果，很大程度上还需要依赖新风系统。
而项目周边缺乏超大型商业，业态还需一定时间才能成熟。
片区内商业主要依赖约1.8公里外的宝安天虹购物中心以及榕江壹号院的配套商业，超大型商业需到约2.9公里外的大仟里，约5.1公里外的宝安前海壹方城。
再有就是项目覆盖范围的短板明显。
如学校就近覆盖不够，附近西乡中学学校为西乡中学高中部，非九年义务教育阶段；项目与深圳恒生医院生殖中心、深圳恒生医院－南区仅一路之隔等。
而更值得注意的是，项目前身为锦明花园项目，土地使用年限已经过去25年，作为项目的开发方深圳市锦新明集团有限公司，不仅属于民营企业，没有太多开发经验，公司也曾因资金问题被列入失信被执行人，限制高消费，项目也搁置十余年。
2023年开发商通过重整，拉入新的资金，项目才迎来转机，但开发商依旧深陷债务债权的司法案件中。
曾最有前途的外围
想要卖得好，卖得动最终还是要参考周边住宅的价格。
宝安碧海曾经一度被市场认为是市场上非限购区里最有前途的板块。
曾靠着宝中，前海的外溢，叠加前海扩容以及腾讯企鹅岛落地的利好，一度站上10万+/平，成为众多投资客重仓的板块。
高峰期，碧海板块如华丰前海湾真实成交记录去到了11万+/平，松茂御龙湾真实成交记录去到10万+/平。
但如今片区内的热门小区，整体价格已经普遍维持在5万—8万/平。
整个碧海片区，100平以内的刚需户型，不到四五百万便可上车。
比如曾经的大热门，华丰前海湾实际成交价格回到6字头，松茂御龙湾实际成交价格同样回到6字头。
并且相比今年年初的7字头的价格，也有了进一步的调整。
而过去几年碧海的住宅也有所更新，限量上架了越秀潮樾府，京地海樾府以及榕江壹号院。
这几个项目，如今以二手房交易价格来看，也都成为市场曾经相对贵价的项目。
2021年11月18日榕江壹号院405套120~201平，备案均价约79500元/平，总价区间约842万～1746万。
今年6月及7月分别成交两套房源，一套120.8平中楼层户型，挂牌价1020万，实际成交总价935万，折合单价约7.74万/平，成交周期252天；另一套为120.63平高楼层户型，挂牌价1040万，实际成交总价1005万，折合单价约8.33万/平，成交周期39天。
2023年5月20日越秀潮樾府（1单元）首推178套93平户型，备案均价约72200元/平，总价区间约614万～704万；
2023年6月20日越秀潮樾府（3-4单元）加推237套92~133平户型，备案均价约75400元/平，总价区间约617万～1052万。
今年4月，越秀潮樾府成交一套92.17平户型，成交总价620万，折合单价约6.73万/平。
2023年9月8日京地海樾府推售336套55~105平户型，备案均价约73900元/㎡，单价区间约6.67万—7.94万/平，总价区间约365万～807万。
现在的碧海玖号花园，是时隔两年新房断档后的项目，又是2.2容积率的新规户型，市场给予了一定的期望。
那么，碧海玖号花园定价多少，才能被市场真正接纳？
