苗野｜发自上海
12月5日，上海11月新房房价数据出炉，同比上涨10.78%，均价突破62035元/平方米。
看似楼市“暖冬”背后，却是一个高度割裂与分化的市场。
一边是杨浦东外滩95轮竞价诞生的新“地王”，另一边是外环外楼盘长达36个月的去化周期；一边是黄浦区豪宅金陵华庭以88%的网签率成为当月“销冠”，另一边是临港光明星城开盘20天网签套数依然显示为零。
这是2025年11月上海新房市场的真实切片。
当月上海共计29个新盘入市，总推盘数达2956套，涵盖从刚需到高端住宅的全产品线。
既包括均价10万元/平方米以上位于浦东世博板块的澐启滨江和四川北路的金茂璞元等红盘，也有均价在3万元/平方米至6万元/平方米集中在松江新城、奉贤新城的刚需和首次改善产品。
整体新房市场呈现明显的“以质换量”特征，11月单月成交9672套，创下年内新高，环比大幅增长39.5%；成交面积约33.5万平方米，环比下降15.5%。
另据上海中原地产统计数据显示，11月仅有一个项目网签率超过80%，14个项目网签率低于10%，7个项目网签率挂零。
这种分化在上海不同区域和不同价位项目中上演。
从供应端来看，高端改善项目成为市场支撑点，豪宅占比大幅增加。11月上海共有13个10万元+豪宅开盘，占比约48.1%，远高于9月的32.6%和10月的28.1%。
其中，黄浦区成为豪宅聚集区，上海壹号院和金陵华庭分别以220.3亿元和214.2亿元的销售金额占据榜单前两名。
不过，整体市场活跃度有所降低，多数项目认筹率相比首次开盘出现大幅回落。
如金陵华庭11月开盘认筹率为152.5%，低于今年3月的194.3%和9月的189.2%；金茂璞元开盘认筹率为103.5%，低于8月的157.6%；建发海宸开盘认筹率53.2%，9月份首次开盘认筹率为123.9%；中海云邸玖章开盘有效认筹率120.5%，创下年内新低，今年前三次开盘有效认筹率分别是204.5%、216.2%、240.4%。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，当下政策面已回归平静，但消息面相对复杂，市场焦虑情绪略有抬头。除个别“网红盘”在地段和价格优势下能获得好的销售业绩外，其余项目包括高价房去化普遍一般。
在整体冷淡的市场中，能够实现“日光”的项目凤毛麟角。整个11月，对外宣布“日光”的项目仅有三个，分别是招商·林屿湖畔、尚园和澐启滨江，这3个项目均是在11月最后两天开盘。
浦东后滩的澐启滨江是上海住宅新规出台后的首个一线滨江改善住宅，122套房源吸引了259组有效认购，认购率达212.3%，成为当月唯一认筹率突破200%的项目。
与少数“日光”盘形成鲜明对比的，是11月更多的项目面临销售困境。
当月有7个项目因认购人数较少而取消了摇号。其中，位于松江洞泾的华发海上都荟于11月11日因认购人数较少，取消摇号环节；保利虹桥和颂·西岸、保利西郊和煦·领墅在月末开盘时，均因认购人数不足取消了摇号，直接进入选房阶段。
保利这两个项目并非首次入市的“新面孔”，其中保利西郊和煦·领墅在今年8月加推时，一度呈现“千人摇号”的盛况。
从“逢开必火”到取消摇号，保利双盘“遇冷”成为观察当前上海新房市场深层变化的样本。
“上海楼市已从‘逢新必抢’进入‘精挑细选’时代，这两个项目自身定位与当前市场需求之间的存在微妙错配。”市场人士分析认为，保利虹桥和颂·西岸位于青浦重固板块，均价约3.9万元/平方米，主要面向刚需及首改客群。保利西郊和煦·领墅位于松江洞泾板块，主打低密度的改善型别墅产品，此前曾以“高质价比”为卖点取得过热销，但700万元至900万元的总价段在上海市场面临极为激烈的竞争。
网签数据更能反映真实的销售状况。截至12月初的数据显示，11月有4个项目还是零网签。
位于静安不夜城板块的苏河融景11月30日开盘，推出50套60～164平方米房源，备案均价118031元/平方米，认购率62%，目前尚未有成交记录。
临港的光明星城三期于11月12日开盘，推出324套住宅，备案均价约24435元/平方米。截至12月4日，上海网上房地产数据显示，该批次房源网签量仍为零。
值得注意的是，许多项目的实时网签率远低于其开盘时的认购率，显示出市场存在一定程度的认购“泡沫”。
金陵华庭是一个典型案例。该项目11月16日推出40套大户型房源，认购率达153%，是当月表现最好的高端项目之一。但截至12月初，网签率为87.5%，虽然仍是29个项目中唯一网签率突破80%的，但与认购率相比仍有明显差距。
尚园项目在开发商发布“双开双捷”喜报后，网签数据更新较慢，截至发稿时仅售出2套，网签率为5.6%。
认购与网签之间的巨大反差，也是上海楼市的一个显著变化。11月多个认购率超过100%的改善型项目，网签率却未突破60%。
如黄浦绿城黄浦one认购率达138%，网签率41%；虹口金茂璞元认购率104%，网签率19%；杨浦保利誉滨江认购率105%，网签率14%。
58安居客研究院院长张波预测，新房市场成交将趋稳，12月新批次供应量预计和11月持平，中内环豪宅备案价或突破15万元/平方米，郊环外项目可能推出包括物业费减免等多种促销手段带动销售，以缓解年底业绩压力。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，年末房企进入业绩冲刺阶段，开发商会加快推盘节奏，更加倾向于推出地段好、产品力强的项目，以提高去化率和利润率。随着优质新盘供应增加，上海新房成交量有望实现“年末翘尾”。
卢文曦认为，12月房企有冲刺年末销售惯例，这也意味着楼盘之间的竞争越来越激烈，现在就看谁手脚快，先卖先抢跑道，就能先“捞鱼”。
