时间：2025-09-12 09:01 | 栏目：国内 | 点击：次
中国战略新兴产业融媒体记者 陈雯
近段时间，“零租金”产业园模式悄然兴起。
这种产业园区运营模式，核心在于园区运营方在一定期限内，对入驻企业免除场地租金这一传统成本支出。
这一模式短期内或许能为企业和园区发展开辟一条捷径。不过，从长远视角是否真的有利于市场的健康发展，值得商榷。
01.“以价换量”能否抵挡冲击
根据研普华产业研究院发布的《2024-2029年中国产业园区建设行业市场分析及发展前景预测报告》，全国现有各类产业园区超过8万家，其中省级及以上开发区近2600家，国家级开发区693家。园区经济在推动产业集聚、吸引企业入驻方面发挥着不可替代的关键作用，带动区域经济的蓬勃发展。
然而，随着全国产业园区总存量进一步扩大，在运营方面，产业园区运营企业面临着巨大的业绩压力。与此同时，产业园区间的竞争也愈发激烈，同质化问题严重。许多园区在规划、产业定位、服务模式等方面缺乏特色，难以形成差异化竞争优势。
“招商难”本就是产业园区的心病，过去一段时间的“退租潮”又给园区增加更大压力：有数据显示，目前全国省级以上开发区平均空置率超过35%，部分远郊新建园区空置率甚至高达40%。
招商蛇口产业园区事业部副总经理齐子元指出，“退租潮”表现为客户提早退租、到期集中退租等现象，反映出市场的深层次变化。这些变化不仅是价格因素导致的，更是企业自身发展需求与市场环境不匹配的结果。
在这样的情况下，园区招商“以价换量”便成为常态。
很多园区运营商通过降低租金来吸引客户，试图降低违约率。木棉中国创始人闵杰指出，目前“增量需求减少，供应量却在增加”，改变了产业园区的供求关系。当前的市场环境下，降低租金能够在短期内减少违约，但长远来看，其可持续性受到质疑。
短期内，“零租金”或许能够吸引一批符合条件的企业入驻，但我们需要追问的是：这些企业是新增的创新创业主体，还是从其他园区“迁移”而来的存量企业？
有观点认为，“零租金”更像是一种虹吸效应——将原本分布于不同园区的小微企业，集中吸引到政策更优惠的市属园区，并未真正提升产业密度和创新活力，反而可能加剧其他园区的空置问题。
这就如同把水从一个池子引到另一个池子，并没有增加水的总量，只是改变了水的分布。
当园区计算让渡数亿租金收入的这笔账是否划算之前，更要注意到，“零租金”背后潜藏的多重风险不容忽视：包括财政可持续性挑战，政策套利行为，以及“候鸟企业”为“蹭优惠”而频繁迁移。一些企业为了获取优惠，纷纷注册空壳公司入驻园区，享受租金减免政策，但并没有实际开展业务。这不仅浪费了园区的资源，还影响了真正有发展潜力企业的入驻。同时，长期的“零租金”政策也给园区的经营带来了巨大压力，导致园区在基础设施建设、公共服务提供等方面投入不足，影响了园区的整体发展。
中集产城园区运营公司（广州）总经理李冰然认为，就算“以价换量”也未必能够抵挡得了这些海量空间带来的冲击浪潮，旧园区面临最大的问题根本上是海量新园区供应带来的客户流失。“成熟园区在市场上能打的牌不多，我们更应该重视园区已有的优势、资源。园区里面不管什么逻辑招过来的企业在这里扎根、发展，一定有它存在的逻辑，一定要重视这里面发展的企业，这是老旧园区面向下一步发展的时候，最宝贵的资源和底子。”
02.企业与园区的双重困境
对企业而言，“零租金”到底是提供了健康成长的“土壤”，还是建造了依赖补贴的“温室”？科技型企业普遍面临资金、技术和人才等瓶颈，低租金或零租金固然能够缓解部分成本压力，却无法从根本上解决企业发展的核心难题。
“企业通过精准切入细分领域，可以集中资源构建不可替代的竞争力，但必须避免盲目选择。”平乡县萌兽自行车（河北）有限公司总经理赵天奇表示。
而对园区自身来说，“零租金”意味着租金收入急剧减少，让本就脆弱的资金链雪上加霜。非零租金园区则面临更大的招商压力：租金如何定价？如何避免陷入“企业流失-租金下调-服务缩水-招商困难”的恶性循环？
某产业园区运营负责人无奈地说：“实行‘零租金’政策后，我们的资金压力非常大。为了维持园区的运营，我们不得不削减一些服务项目，但这又会导致企业满意度下降，进一步影响招商。现在我们陷入了两难的境地，不知道该如何破解这个难题。”
当招商团队把精力集中在“如何用低价抢企业”，而非如何引进和园区生态相匹配的企业时，其实就已经本末倒置了。
上海张江高科技园区开发股份有限公司原总经理葛培健指出，极端低价甚至零租金的招商策略，反映的是资源错配与过度竞争下的畸形供需关系。这种“以补贴换项目”的做法不仅扭曲了市场价格机制，也使园区失去可持续的收益来源，迫使运营方转向其他短期化、非正常的盈利模式，最终导致行业生态恶化。
“当园区过度依赖租金优惠来吸引企业时，会忽视自身的产业培育和服务提升。长期来看，这会导致园区的核心竞争力下降，无法为企业提供高质量的发展环境。而且，这种恶性竞争还会引发行业的不正当竞争，破坏市场的正常秩序。”葛培健说道。
从长远看，单纯依赖“零租金”的模式藏着许多风险。
一方面，被“零租金”吸引的企业，往往容易缺乏对园区的归属感，一旦周边出现更优惠的政策，它们就容易像候鸟一样迁徙，难以形成稳定的产业集群。
另一方面，园区若长期牺牲租金收益，则会直接削弱基础设施维护、服务升级的资金支撑能力，最终有可能陷入服务减弱致使企业“招进来留不住”的恶性循环。
03.破局：“瘦身”与“增高”
随着《公平竞争审查条例》全面实施，各地招商引资迎来系统性重构。在机制层面，多地已建立协同招商体系，致力于打破无序竞争；在模式层面，政策重点正从单纯让利转向构建产业链协同和开放应用场景。其核心逻辑是将区域竞争从零和博弈转向协同共生，以产业生态建构取代短期政策刺激。
值得注意的是，近年来不少省市都出台了产业园区高质量发展规划。其中有一个明显趋势是园区的整合，以此优化资源和资产的配置。如浙江省在《关于整合提升全省各类开发区（园区）的指导意见》中，决定把全省开发区（园区）总数整合为134个，整合提升之前，全省开发区（园区）总数达1059个，按照整合提升总体方案，总数将减少约87%。其中宁波在整合行动中，全市298个开发区（园区）整合形成市本级管理平台3个和区（县、市）重点平台17个，管理机构和人员数量分别缩减60%和30%，整合力度为全省最大。
在这一转变过程中，产业园区的运营思维和打法也在全面升级。临港新片区党工委副书记、临港集团党委书记、董事长于勇提出，招商人员应提升产业辨识、渠道拓展、专业招商和资源整合四大能力，要能读懂技术、产业与商业逻辑，善于从政策、技术和市场变化中识别机遇，实现产业链招商、靶向招商和精准招商。
实际上，当园区运营方可以更加精准地洞察企业真实需求，能提供的是超越租金的深层价值。苏州工业园区在招商过程中，注重培养招商人员的专业能力，组建了一支高素质的招商团队。招商人员不仅熟悉产业政策和发展趋势，还具备丰富的行业经验和专业知识。他们通过深入调研和分析，精准把握企业的需求，为企业提供个性化的解决方案，成功吸引了众多优质企业入驻。
专家指出，面对同质化竞争和盲目招商的困局，未来产业园区必须更加注重质量提升和结构优化，具体可从“瘦身”与“增高”两方面入手：“瘦身”指通过整理、优化和升级现有产业，明确主导方向，打造具有核心竞争力的产业链；“增高”则是通过技术改造、升级延伸和产业融合，提升附加值，构建园区产业的“微笑曲线”。
>> 位于江西省上饶市横峰县的一处物流转运中心（7月11日摄）。横峰县地处赣东北，是“四省通衢”之地，沪昆高速、320国道穿境而过，区位优势明显。近年来，当地以“物流兴县”为战略，依托完善的物流园区基础设施和高效优质的政务服务，吸引圆通、中通、申通等快递企业集聚。新华社记者 刘金海/摄
以深圳的产业园区为例，深圳通过“瘦身”，聚焦电子信息、生物医药、新能源等战略性新兴产业，淘汰了一批落后产能和高耗能、高污染企业，优化了产业结构。同时，通过“增高”，加大技术创新投入，推动产业升级和融合发展，培育了一批具有国际竞争力的创新型企业，提升了园区产业的附加值和竞争力。
我们发现，新一代的园区正在努力扮演“全能服务商”的角色，提供金融服务、场景导入、人才配套和平台服务。园区出租的不再是空间，而是一个集资本、市场、人才、服务于一体的“企业成长加速包”。
跟进“零租金”本身并非不可取，但将其简化为“单纯拼价格”，则无异于陷入新的同质化陷阱。这就要求园区运营商跳出价格思维，重构“我有你没有”的核心竞争力。未来的园区竞争，将不再是拼“谁更敢亏钱”，拼的是拼“谁的运营内功更深厚”，拼的是谁能打造出真正具有黏性的创新生态——让企业“来了就不想走”。园区运营方需实现从“房东”到“事业合伙人”的角色转变，推动服务模式从“给钱给地”的粗放扶持，走向“空间+资本+服务”的精准滴灌与长期陪跑。
说到底，租金优惠并不等同于产业发展能力。比租金更重要的，是园区的产业运营水平、系统的营商环境以及真正的生态赋能能力。唯有跳出“低租金内卷”，构建以价值链提升为导向的招商与服务体系，产业园区才能实现可持续、高质量的发展。