楼市的下半场分化加速。
住建部在2023年底和2024年9月两次谈及房地产未来发展时，都强调了一个关键词：高质量。简单讲，高质量代表着少数的突围和多数的离场。放到楼市上，这意味着全国楼市普涨的时代一去不返，只有极少数城市能在未来站稳脚跟，逐步回暖。其他城市的房产价值不会突然崩塌，而是会像慢性病一样，随时间慢慢消化泡沫。
过去几十年在土地财政推动下，房地产行业大干快上，各方都想从这场盛宴中分一杯羹，但就像再富的矿也会枯竭。当城镇化放缓、人口出生率下降成为现实，供需失衡就不可避免。政策可以延缓问题但无法解决根本。
比如2016年的棚改，当时以为解决了问题，但到2024年新房库存反而超过了棚改前的水平。问题不是越改越小而是越改越大，这不是零敲碎打的政策能解决的。房地产发展靠的是居民的负债空间，现在这个"油箱"快见底了，但房子还在不断丰收，这场以债务换资产的游戏怎么可能继续？
但这不意味着全国楼市都会凉凉，未来是大多数城市"歉收"与少数城市丰收并存，城市间将展开对优质购房者的争夺战，拼的是产业生态、薪资水平和公共配套。
有人可能觉得只要央行大放水，楼市就能重回普涨时代，但现实是经济周期在变，过去的发展模式留下的债务在要求还钱，2025年可能会加速举债，12个省份已开始试点专项债审核权下放。如果继续走老路，在经济成本上升的情况下，普通人的收入增长可能会因企业税负加重而受限。在这种背景下，未来楼市分化只会更加明显。
希望大家谨记切记不要乱买房。
