国家发改委近期印发发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（下称“通知”），提出推动公募REIT市场扩容，并将盘活存量资产和促进投融资良性循环作为下一步发展的核心。
在盘活存量方面，通知明确把“成熟资产类型”“具有潜力的新资产类型”“零案例领域”的项目都纳入常态化申报推荐范围，这意味着很多长期闲置、运营效率不高或者尚未进入REITs市场的新型基础设施资产有了被激活的路径。通知要求“供热、水利、数据中心”等潜在发行空间较大的资产类型加大组织力度，并积极探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、养老设施等尚无案例的新资产类型项目的发行路径。这使得原先被束之高阁或被低效利用的存量资产，特别是那些产权清晰、运营基本稳定但缺乏融资工具支持的基础设施资产，有机会通过REITs这一机制获得资本化、证券化、流动化的机会，从而盘活资产价值。
在促进投融资良性循环方面，通知在“扩募”“新购入”“回收资金使用”“简化流程”上做出若干制度性突破，以增强REITs对于存量资产整合和资本市场参与者的吸引力。比如，已上市REITs项目首发上市满6个月即可申请扩募，简化新购入资产申报流程；允许已上市REITs跨区域、跨行业收购优质资产，以整合存量、做大规模效应；对于净回收资金占比较高、回收资金使用合规的项目给予优先推荐，这些安排有助于加快资金周转、提高资产回报，增强投资者信心，同时也使原始权益人更有动力将闲置或低效资产纳入REITs框架，实现资产变现与再投资的良性循环。
在业内人士看来，该政策的发布是推动公募REITs市场常态化发展后的又一重要节点，不仅延续了此前政策对市场的“铺路”作用，更致力于为REITs注入持续动力，进一步拓宽市场空间和发展上限。对此，安邦智库的研究人员则认为，REITs市场的真正战略发展方向不应局限于成为新的投资市场，更要推动我国要素市场化配置改革进程。
国务院在9月8日批复的十个要素市场化配置综合改革试点中，明确提出要“破除阻碍要素自由流动和高效配置的体制机制障碍”，健全土地、资本、技术、数据等要素市场制度。然而，我国要素市场化配置改革在试点推进与制度设计上仍面临一系列问题。首先，要素价格形成机制不完善。土地、资本、公共基础设施、数据等要素的定价多依赖行政定价或审批导向，市场机制与收益、风险之间的信号传导不够畅通。其次，产权制度与资产流动性障碍严重。许多存量基础设施资产或公共资产存在产权归属不明、使用权界定模糊、收益权与运营责任不清的情况，使资产难以证券化或进入资本市场；同时审批程序、税费成本、评估标准等制度性交易成本高。其三，投融资渠道单一且效率偏低。实体经济特别是基础设施与公共资产投资依赖传统融资方式（如债务、地方政府融资平台等），而直接融资工具稀少；资本结构轻重资产失衡，重资产投入周期长、回收慢，融资成本和风险偏高。最后，新型要素与“零案例”领域（例如市场化租赁住房、养老设施、文化旅游、通信铁塔、特高压输电等）虽然政策已允许但项目落地缓慢，制度路径与风险控制机制不够成熟，也尚未形成规模。
本轮通知中关于REITs市场改革的方向，从事实上为解决上述问题提供了天然可契合的抓手。一方面，发展REITs市场可以将存量资产证券化，明确资产、收益和运营责任，从而使沉睡或低效利用的基础设施、公共资产、土地等要素得以盘活，提高资产回笼与利用效率。通过这种“存量盘活－回笼资金－再投资”的资本循环机制，既缓解重资产投入的压力，又为新增投资开辟空间。另一方面，在价格信号与市场定价方面，REITs化过程强调资产底层现金流、租金、空置率与未来预期，这些市场指标可为要素定价提供实证基础，促使资本要素与土地、技术、数据等新型要素之间的收益比较更加透明，同时吸引长期资金（如养老金、保险等）参与，改善投融资结构。再者，通知还鼓励REITs市场规模化和示范性项目（龙头REITs），这有利于通过大规模资产整合与跨区域扩募方式降低单位交易与运营成本，提高市场流动性与机构投资者参与度。最后，对于“零案例”的新型资产类型与新要素领域，REITs的发行过程提供了制度路径与政策框架，推动这些尚未落地或试点不足的领域能在风险控制、评估标准、审批机制等方面逐步完善，从而加快项目落地并形成可复制经验。
需要指出的是，当前我国REITs市场想要实现上述功能仍需克服以下三个问题：其一，优质资产稀缺。初期市场依靠国有企业优质资产支撑，但随着项目库逐渐消耗，劣质资产可能进入，压低整体收益水平，损害投资者信心。日本REITs市场的此前经验已显示，从优质资产主导到劣质资产涌入，是投资者信任危机的关键转折点。其二，产权与管理权属界定模糊。底层资产的法律与产权结构复杂，尤其是涉及政府资产、公共设施和社会基础设施项目时，权属界定模糊、收益权与运营责任不清晰，导致资产证券化难度大，投资者信心不足。三是制度设计不完全市场化。REITs的资产评估与定价机制尚不成熟，缺乏统一的标准和透明的市场化机制，导致项目估值不准确，影响投资者对风险的判断与预期收益的匹配。此外，目前国内REITs还存在尚未采纳国际通行的免税安排和流通性不足等市场结构性问题，亟须后续改革持续完善。
因此，完善REITs市场的制度建设不仅是资本市场服务实体经济的突破口，更应被视为落实国家要素市场化配置改革、提升资源配置效率的重要抓手。这一制度的改革既有助于优化宏观资源配置，也为地方在综合改革试点中探索可复制可推广的经验提供了重要实践支撑。（来源：安邦咨询）
