因为小作文，楼市炸了锅。
加上国内外投行机构的年末调研结果和对明年的展望，市场都在猜测楼市是不是又有大动作了，明年是不是会有组合拳的对冲。
就像过去的924组合拳那样，是否会再度让楼市急转？
其中，关于房贷补贴的讨论度最高。
大招会落地吗？
根据坊间房贷补贴的讨论，大致内容是全国范围内为新购房者提供抵押贷款补贴，也就是买房的过程中，财政补贴房贷为买房人降低月供。
一方面能够真金白银降低购房成本，减轻个人每个月的供房压力，同时也不会伤害到银行的利益，稳住当前银行的净息差，另一方面能够间接弥补就业问题带来的消费循环冲击，还有就是能够改善购房群体预期，促进楼市去库存。
看起来是一举三得的事。
但真的可行吗？
就像过去的降房贷利率、降个税这样的利好，减轻幅度相当于一顿买菜钱，于房价而言，也只是杯水车薪。
就以房贷利率调整来看，2019年的LPR高峰值为4.85%，加上50个浮动基点就是5.35%，到了今年最新的LPR3.5%，浮动基点数为-45BP就是3.05%，假设100万的房贷，同样的贷款模式和年限，每个月的月供差距只有1341.09元。
而且这还是这些年降利息的幅度，按照过去调整的情况来看，中途LPR以及基点数的变化其实也没有多明显。
对很多家庭来说节约的房贷利息不过聊胜于无。
对大多数人而言，还不如提高实际收入来得更实在。
这还是基于比较理想的情况下的设定。
如果有房贷贴息，那么力度要多大才能和去年的924政策起到同等级的效果？
太弱了，有贴息和没有贴息其实就没多大区别。
如果动用财政去补贴房贷，那么面对的情况还会复杂得多。
补贴的钱从哪里来？什么时候落地？什么样的群体或者城市能够获得补贴？
如果依靠地方财政发债，那么地方的发债已经限额，也已经储备明年的工作，有多少又能从限额中抠出多少用作房贷补贴？是分补贴发放还是一次性补贴？还是逐月补贴？
以全国地区已披露的2025年四季度地方债发行计划来看，即使允许地方债再腾出5000亿元的发债空间用于补充地方政府综合财力和扩大有效投资，但不能也不敢乱花。
因为其中3000亿元用于补充地方政府综合财力，以支持地方化解存量政府投资项目债务、消化政府拖欠企业账款，2000亿元用于支持经济大省符合条件的项目建设，以精准支持扩大有效投资，更好发挥经济大省挑大梁作用。
有机构测算过，假设对新增住房贷款补贴100个基点，依照现在每年一二手房的成交金额估算，财政每年的贴息资金就要到4000亿元左右。
更重要的是，补贴后对促进楼市库存去化的效果如何？
对房贷补贴，其实已经有城市推行，武汉今年9月发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，明确提到加大刚性住房需求补贴力度——
2025年10月1日至12月31日，在我市东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区（汉南区）、长江新区、东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区以及汉阳区、青山区、洪山区三环线外的区域采取商业贷款形式购买首套新建商品住房的家庭，按照初始贷款金额1%发放贷款利息补贴，最高不超过2万元，分2年等额发放。”
对武汉的市场效果如何？
根据武汉市住房和城市更新局发布的数据，2025年10月武汉新建商品住房成交备案10,447套，成交面积114.16万平方米。环比9月，成交套数上涨49.56%，成交面积上涨38.78%；同比2024年10月，成交套数下降4.32%，成交面积下降8.06%。
而且也可以看到，武汉的房贷利息补贴，存在限额以及分年发放限制。
假设100万的房贷，按照1%的补贴力度，也不过是1万的补贴，且还有最高不超过2万限制，分两年发放。
其他城市，如果跟进，大概率也不会有太大差距。
所以，新增住房贷款补贴效果，不仅要看财政资金，看补贴力度和年限，还要看是否分次发放等等。
打响房贷补贴之战
不过，先不管可行性如何，什么时候落地，是否真的落地，开发商或许跑得更快。
在市场还在讨论，落实的可能性阶段，就已经有楼盘打着房贷补贴的旗号促销了。
位于广州海珠工业大道的保利燕语堂悦紧跟市场热度，据说推出了买房贷款补贴的活动——
针对11月28日至12月6日买房的客户，贴息活动优惠最高可以去到36万/套，参与活动的房源只有10套。
具体是怎么做到房贷贴息36万？
按照促销活动的方案，假设每个月贴息1000元，30年月供=360个月=360*1000=36万。
但按照市场的理解就是项目只不过是换了一个降价的说法，并非真正意义的贴息。
据了解，保利燕语堂悦于2024年4月29日开盘，开盘价根据户型——
90-94㎡三房：单价约5.7万—6.2万元/㎡；
107㎡四房：单价约6万—6.3万元/㎡；
125㎡四房：单价约6.2万—6.6万元/㎡；
均价约6.1万元/㎡。
开盘当年价格与周边二手房价几乎持平，且推出认筹享98折等优惠。
但时隔一年多，保利燕语堂悦依旧未卖完，中途还调整过促销优惠活动，且周边的二手房调整也更多了。
比如保利海棠花园的成交已经从去年3月4.5万—4.6万/平，今年10月已经不到4万/平，光大花园的成交，从去年3月的5.3万—5.6万/平回到10月的4.0万—4.3万/平，翠城花园从去年3月的4.7万—5.1万/平，回到3.4万—4.1万/平。
而从广州整体情况来看，很多房子已经回到不可思议的价格。2025年11月21日黄埔区、天河区、花都区、番禺区的挂盘均价已经比2016年的挂盘均价低了。
所以，房贷补贴会对广州楼市，甚至其他城市起到作用吗？
你们怎么看？
